1、物業(yè)合同對業(yè)主的約束力？

物業(yè)合同由建設(shè)單位或業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，根據(jù)合同的相對性的傳統(tǒng)理論，既然，業(yè)主不是合同一方當(dāng)事人，那么，其就不應(yīng)當(dāng)被物業(yè)服務(wù)合同直接約束。實則不然，2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

2、物業(yè)服務(wù)合同的無效情形？

物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種，首先應(yīng)當(dāng)符合《合同法》第52的規(guī)定，否則該物業(yè)服務(wù)合同為無效或可撤銷的合同。除此之外，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款，為無效合同或無效條款。

3、物業(yè)的承諾是否可以作為物業(yè)服務(wù)合同的一部分？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開做出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請求法院判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

4、物業(yè)違規(guī)收費，業(yè)主是否有權(quán)拒交？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予以支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予以支持。

5、房客不交物業(yè)費，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任??？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

6、物業(yè)不合格，想解聘，應(yīng)該怎么辦？

首先，根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，應(yīng)由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半的雙過半的業(yè)主同意，解聘物業(yè)企業(yè)。

其次，由業(yè)委會書面通知物業(yè)企業(yè)解除物業(yè)服務(wù)合同，自該通知送達之日解除物業(yè)服務(wù)合同。

再次，業(yè)委會要求物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，交還物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金，業(yè)主要求其退還已經(jīng)預(yù)收但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費。

最后，若物業(yè)公司拒不退出，業(yè)委會有權(quán)起訴物業(yè)企業(yè)，要求退出并交還相關(guān)材料和設(shè)施。

7、物業(yè)服務(wù)終止，業(yè)主尚欠物業(yè)費，由誰負責(zé)償還？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向拖欠物業(yè)費的業(yè)主主張權(quán)利。

8、房客是否受制于物業(yè)管理合同和物業(yè)規(guī)約？